پایان نامه حقوق : شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره
گفتار اول: شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره

در مورد عقد اجاره سوالی که مطرح می‏شود این است که آیا هر عیبی که در عین مستاجره، ایجاد ‏شود موجب حق فسخ، می‏شود؟یا باید عیب مذکور واجد ویژگی خاصی باشد و آیا هر عیبی در هر عین مستاجره‏ای ایجاد شود، موجب حق فسخ می‏شود؟ برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره نیز وجود شرایطی لازم است که بعضی از آنها مختص این عقد است. در ذیل به پاسخ این پرسشها و بررسی این شرایط می‏پردازیم.برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، وجود شرایط زیر لازم است:

بند اول: موجود بودن عیب

یکی از شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، آن است که عیب موجب فسخ، باید در هنگام عقد موجود باشد ویا اینکه پس از عقد و پیش از قبص حادث شود. (خمینی، ۱۳۸۳: ۱۱۵). پس می‎توانگفت زمانی عیبی باعث ایجاد حق فسخ خواهد شد که عیب در یکی از زمانهای زیر وجود داشته باشد:

الف- در زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب باشد؛

ب- زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب نبوده ولی پیش از قبض معیوب شده باشد؛

ج- عیب بعد از عقد و قبض در عین مستاجره حادث شده باشد. (حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۳۷).دلیل حق فسخ مستاجر، از بین رفتن بخشی از مالیت عین است که باید به واسطه‏ی خیار عیب جبران شود و نمی‏توان مستاجر را به صبر به عیب وادار کرد؛ زیرا مستلزم ورود ضرر به اوست که به موجب قاعده فقهی(لاضررولاضرار) نفی شده است(شهید ثانی، ۱۴۱۰ ه.ق:۳۵۲). نظر فوق قابل انتقاد است، زیرا حق فسخ مستأجر به این دلیل است که عیب، موجب لطمه به انتفاع مستأجر است لذا مستاجر، مالک منفعت می‏باشد و می‏تواند عقد را فسخ کند.البته مستأجر حق تبعیض، در مال الاجاره را ندارد چه آنکه به موجب قاعده‏ی مسلم فقهی(لاضررولاضرار)نباید کسی بدون سبب، متحمل زیانی از ناحیه دیگریشود، قانون مدنی در فروض سه گانه فوق حق فسخ برای مستاجر برقرار کرده است، لیکن هر گاه با این حال مستاجر،نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از این رو زیانی متوجه وی شود؛ خود اقدام به زیان خویش کرده و به لحاظ حقوق موجر، دیگر مستاجر نمی‏تواند مال الاجاره را تبعیض کند بلکه باید تمام مال الاجاره را به موجر تسلیم کند( جوان، ۱۳۵۲: ۵۷). از آنجایی که اجاره، عقد مستمر و ممتد است و عین مستاجره در تمام مدت اجاره، باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد، منظور شده است داشته باشد، عیبی نیز که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث می‏شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏گردد، یعنی عقد نسبت به زمان پیش از حدوث عیب، صحیح و لازم و پس از آن در معرض فسخ قرار می‏گیرد( طباطبایییزدی، ۱۴۰۹ ه.ق: ۵۸۶).قانون مدنی با پذیرش این موضوع در ماده ۴۸۰ اعلام می‏دارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در اثنای اجاره حادث شود نسبت به بقیه‏ی مدت، خیار ثابت است».