دانلود پایان نامه حقوق درباره ویژگی های عقد اجاره
گفتار دوم – ویژگی های عقد اجاره

عقد اجاره دارای ویژگی هایی است که آن را در سایر عقود متمایز می سازد و از آنجاییکه ما در این رساله به یکی از عوامل فسخ اجاره خواهیم پرداخت ،  در ابتدا شناخت ویژگی های خاص عقد اجاره که حق فسخ ،  زیر مجموعه و نتیجه آن ها می باشد. ضروری و مهم به نظر می رسد. این ویژگی ها عبارتند از : لازم بودن اجاره ،  تملیکی ، معوض وموقت بودن اجاره ،  که در این بحث تحت دو گفتار به بررسی آنها خواهیم پرداخت :

الف– لازم بودن عقد اجاره :

در مورد لزوم عقد اجاره ادعای اجماع شده [۱]و این امر هم در حقوق ما و هم در حقوق مصر پذیرفته شده است[۲].

مقصود از عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله ،  حق فسخ امر را نداشته باشند مگر در مورد معینه و اصل براین است که عقودی که طبق قانون واقع شده اند، بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع هستند. مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا بعلت قانونی فسخ شوند.

لزوم عقد اجاره اقتضا می نماید که اولا ،  فروش عین مستاجره پس از وقوع عقد اجاره ، خللی به آن وارد نسازد ، زیرا موضوع اجاره ،  منافع عین بوده و موضوع بیع ،  عین مال می باشد و فروش عین نمی تواند عقد لازمی که بیش از آن نسبت به منافع به عمل آمده است را منحل نماید[۳]. ماده ۴۹۸ ق.م در این مورد مقرر می دارد : اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود. اجاره به حال خود باقی است. مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقض را برای خود شرط کرده باشد.

باقی ماندن اجاره در صورت انتقال عین مستاجره به دیگری بدین معنی است که پس از اجاره ، آنچه برای مالک باقی می ماند و مورد انتقال قرار می گیرد. عین مسلوب المنفعه است. زیرا منافع هم دست در اثر عقد لازم اجاره به مستاجر تملیک می شود و موجر در این زمینه چیزی  نداردکه به دیگران انتقال دهد[۴]. درنتیجه اگر مشتری نسبت به عقد اجاره مزبور ، جاهل باشد

می تواند آنرا براساس خیار عیب فسخ نماید. زیرا بنای عقد بر تسلیم و انتفاع از مبیع است و نقص در منفعت آن عیب محسوب می شود[۵].

ثانیا ،  عذر مستاجر نیز باعث بطلان عقد اجاره نیست ،  اگر چه به حدی برسد که انتفاع وی از عین غیر ممکن شود ،  زیرا عین دارای صلاحیت کامل برای انتفاع است و لزوم عقد استصحاب   می شود. اما اگر عذر عمومی باشد ،  مانند اینکه اتومبیلی را برای گذشتن از جاده ای اجاره کرده باشند و آن جاده مسدود شود. در اینجا بعضی گفته اند عقد خود به خود منفسخ می شود و نیازی به فسخ طرفین ندارد و برخی دیگر معتقد هستند اگر غیر ممکن شدن استیفا از منفعت مورد نظر به منزله تلف عین باشد عقد منفسخ میشود. در غیر این صورت هر یک از طرفین اختیار فسخ معامله را دارند[۶].