پایان نامه : شرایط بطلان عقد دراثر حدوث عیب :
الف– شرایط بطلان عقد دراثر حدوث عیب :
با بررسی نظرات فقها و همچنین مواد قانونی مدنی ، آشکار می گردد که حدوث عیبی در عین مستاجره موجب بطلان عقد می گردد که اولا موجب خروج آن عین از قابلیت انتفاع گردد. ثانیا رفع آن ممکن نباشد و ثالثا در عین معین مورد اجاره رخ دهد نه عین کلی که در سه بند به بررسی این موارد می پردازیم.
بند اول – عیب موجب خروج عین مستاجره از قابلیت انتفاع گردد :
عیب هنگامی موجب ثبوت خیار می گردد که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد اما اگر کل منفعت را زائل نماید. این امر به منزله آن است که مورد معامله تلف شده پس باید عقد را در اثر آن باطل بدانیم ، زیرا در صورت غیر ممکن شدن استفاده از منفعت مورد اجاره بقای اجاره بی فایده است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی در این مورد مقرر می دارد : هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که برای بطلان عقد آیا عین باید به کلی از قابلیت انتفاع خارج شود و یا این که صرف از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد نظر از آن کفایت می کند ؟
در این مورد بین فقها اختلاف شده است : بعضی از ایشان گفته اند : منظور از خروج عین از قابلیت انتفاع این است که عین مستاجره مسلوب المنفعه گردد و هیچ نوع غرض عقلایی دیگر هم برای ان فرض نشود. اما در مقابل برخی دیگر معتقدند که برای بطلان عقد در اینجا کافی است که عین فقط از انتفاعی که مورد اجاره بوده است خارج شود.
قانون مدنی ما در این مورد اطلاق دارد و تنها به خارج شدن عین از قابلیت انتفاع اشاره دارد و از ظاهر ماده ۴۸۱ استنباط می شود که منظور خروج عین از قابلیت انتفاع به نحو مطلق می باشد. اما با توجه به مواد ۴۷۱ و ۴۷۲ و ۴۷۹ باید گفت از آنجایی که مورد اجاره منفعت خاصی از عین می باشد که به توافق طرفین رسیده است. باید در موردی عیب را موجب بطلان عقد بدانیم که موجب زوال این منفعت خاص می گردد. نه همه منافع قابل تصور از آن عین زیرا هدف از قرار داد این است که مستاجر بتواند استفاده از را که مقصود دو طرف بوده است از عین ببرد. بنابراین اگر مورد اجاره قابلیت آن استفاده را نداشته باشد. از لحاظ مستاجر و برمبنای قرار دادی که او با مالک بسته است. مانند موردی است که عین از بین رفته و توافق بدون موضوعی باقی مانده است.
بند دوم – عدم امکان رفع عیب :
خروج عین از قابلیت انتفاع از اثر عیب ، در زمانی که امکان رفع عیب وجود دارد ، به تنهایی کافی برای بطلان عقد نمی باشد بلکه در این فرض مستاجر اختیار دارد که الزام موجر را به رفع عیب بخواهد یا اجاره را فسخ کند به همین دلیل است که ماده ۴۸۱ قانون مدنی بخروج عین مستاجره از قابلیت انتقاع به واسطه عیب را در صورتی موجب بطلان عقد می داند که نتوان رفع عیب نمود.
فقها نیز به این امر اشاره نموده و گفته اند : « این که گفته شده مستاجر با انهدام مسکن ، حق خیارش محفوظ است ، در موردی است که بعد از انهدام بتوان از مسکن انتفاع برد اگر چه کم و ناچیز باشد. یا اگر چنین امکانی نبوده و عین راسا قابل استفاده نباشد ، بتوان از مسکن انتفاع برد ، اگر چه کم و ناچیز باشد. یا اگر چنین امکانی نبوده و عین راسا قابل استفاده نباشد. بتوان مانع را از آن برطرف کرد و الا در غیر این دو صورت اجاره باطل می شود.
|
[جمعه 1399-01-29] [ 05:10:00 ب.ظ ]
|
