4. رئیس و کارمندان مرکز حراج و اجراء و مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل و نمایندگان دادستان، حق شرکت در حراج به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر را ندارند.

طبق ماده ۱۲۳ آ.ا.م.ا.ر – هرگاه در مورد وثیقه، سند چند ملک باشد که در حوزه های مختلف ثبتی واقع شده باشند، آگهی در همه نقاط مربوط به ملک الصاق و در آگهی تصریح می شود که جلسه حراج در ثبت محل تنظیم سند که شهر است تشکیل خواهد شد.[۵]

بند سوم : مستثنیات دین

طبق یک اصل کلی در حقوق برخی از اموال اشخاص قابل توقیف و بازداشت نمی باشدکه از انها تحت عنوان مستثنیات دین بحث می شود.

الف: اموال مشمول حکم مستثیات دین

اموال و اشیایی که ذیلاً نوشته می شود جزء مستثنیات دین می باشد و برابر نص ماده ۶۱ آ.ا.م.ا.ر  قابل بازداشت نیست:

۱ ـ مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او.

۲ ـ لباس، اشیاء، اسباب و اثاثی که برای رفع حوائج متعهد و اشخاص واجب النفقه او لازم است.

۳-آذوقه موجود به قدر احتیاج سه ماهه متعهد و عائله او.

۴ـ وسائل و ابزار کار کسبه، پیشه وران و کشاورزان متناسب با امرار معاش خود و اشخاص واجب النفقه آنان.

۵ ـ وسیله نقلیه متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او.

۶ ـ سایر اموال و اشیائی که به موجب قوانین خاص، غیرقابل توقیف می باشد.

تبصره۱ـ درصورت فوت متعهد، دیون ازکلیه اموال بجامانده ازاوبدون استثناء چیزی، استیفاء می شود.

تبصره۲ـ در صورت بروز اختلاف نسبت به متناسب بودن اموال و اشیاء موصوف با نیاز اشخاص فوق الذکر، رئیس ثبت محل با توجه به وضعیت خاص متعهد و عرف محل، مطابق ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر  اتخاذ تصمیم خواهدکرد[۶].

-در خصوص مستثنیات دین مقرراتی وجود دارد که در این موارد می توان به ماده ۶۵ ق.ا.ا.م، مصوب ۱۳۵۶[۷]، ماده ۶۱ آ.ا.م.ا.ر  مصوب ۱۳۸۷ و ماده ۵۲۴ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ وجود دارد با اینحال رعایت مستثنیات دین می بایستی در محدوده خاص آن قانون اجراء گردد. آقای علیرضا میرزائی در کتاب حقوق ثبت کاربردی ص ۲۳۷ ضمن اشاره به مطلب فوق توضیح می دهند که: متأسفانه قضات محترم دادگستری تهران به چنین امر بدیهی و ساده حقوقی توجه نکرده اند و در تاریخ ۲۴/۱۱/۷۵ و به اکثریت چنین نظر داده اند[۸] که:

(مستثنیات دین منحصر به مواردی است که دئر ماده ۶۵ ق.ا.ا.م احصاء شده است)

چنین نظریه ای از هیچ جایگاه و اساس حقوقی برخوردار نیست و خوشبختانه هیچگاه مد نظر مفسرین حقوقی و مجریان امر (حقوقدانان از یک سو و کارشناسان ادارات ثبت اسناد و املاک از سوی دیگر) واقع نگردیده است.

ب: اعتراض به بازداشت مستثنیات دین[۹]

هرگاه در بازداشت اموال، مأموران اجراء به مستثنیات دین توجه نکنند، یعنی به مصون بودن بعضی از اموال مدیون از بازداشت بی اعتنا باشند، یکی از اطواری اجرایی حادث می شود. در دو ماده ۶۱ و ۱۳۳ آ.ا.م.ا.ر از این اموال نام برده شده است. صدر ماده۶۱ می گوید:

«اموال و اشیاء زیر از مستثنیات دین است و بازداشت نمی شود…». پس در بند اموالی را ذکر کرده است. بنابراین ماده دو اشکال به نظر می رسد: یکی اینکه با آوردن جمله «…از مستثنیات دین است…». نشان می دهد که همه مستثنیات دین را در این ماده نیاورده است. چنانکه در بند ۵ نوشته است:

«سایر اموال  و اشیائی که به موجب قوانین خاص غیرقابل توقیف می باشد.»

اشکال دیگر، این است که در کنار کلمه «اموال» کلمه «اشیاء» را نیز آورده است و توجه نداشته است که «مال» بازداشت می شود نه «شی».

شیء اصطلاح حقوقی نیست و در حقوق جائی ندارد و در عرف، به آن چه خرده ریز است شیء گفته می شود.

-یکی از موارد اعتراض به بازداشت مستثنیات دین، این است که اموال همه مدیون، به جای اموال او بازداشت می شود. در حقوق ایران، چون اموال زن و شوهر از یکدیگر جداست، اگر اجرائیه خطاب به شوهر صادر شده باشد (چنانکه غالباً چنین است)، نمی توان در مقام اجرای مفاد اجرائییه، اموال زن را بازداشت کرد و از این حیث، این اموال مثتسنیات دین است.

اعتراض به بازداشت مستثنیات دین، باید به مدیرکل اجرای مفاد اسناد رسمی (در تهران) یا به رییس اجرای ثبت یا به رییس اداره ثبت (در شهرستان ها) تسلیم شود تا او تصمیم مقتضی اتخاذ کند. تصمیم او ابلاغ می شود. اگر این تصمیم رافع مشکل نبود، می توان ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، به هیأت نظارت شکایت کرد.[۱۰]

زیرا نه اعتراض به بازداشت مستثنیات دین و نه اعتراض به تصمیمی که در رسیدگی به اعتراض صادر شده است، هیچ یک، نیاز به رسیدگی قضائی ندارد. مثلاً هرگاه وسیله نقلیه مورد نیاز و متناسب با شأن مدیون را مأموران احراء بازداشت کرده باشند، چون به موجب بند ب ماده ۵۲۴ ق.آ.د.م مصوب ۱۳۷۹، ناظر به بند ۵ ماده ۶۹ آ.ا.م.ا.ر، چنی وسیله نقلیه ای از مستثنیات دین محسوب می شود، اعتراض باید به مدیرکل احراء یا رئیس اجرای ثبت یا رییس اداره ثبت تسلیم شود و هم اوست که باید با توحه به وضعیت مدیون، تشخیص دهد که آن وسیله نقلیه با شأن مدیون متناسب و مورد نیاز اوست یا نه، که در صورت اول جزء مستثنیات دین است و در صورت دوم، از شمار مستثنیات دین خارج است.[۱۱]

۱ – میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی، ص۲۳۳.

۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۶۴۰.

۲ – بند ۳ ماده ۱۷۴ آ.ا.م.ا.ر .

۱ – آقای دکتر حمیتی واقف – احمدعلی – کتاب حقوق ثبت ص ۱۵۷.

۲-زاهدی، عاطفه، ائین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، ص۹۶.

۱ -شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص۲۱۲.

۲ -مهاجری، علی، شرح جامع قانون اجرای احکام مدنی، ج۱، ص۲۵۳.

۳ – مجموعه دیدگاه های قضائی (قضات دادگستری استان تهران) ص ۱۳۹-۱۴۰.

۴ -دکتر حمیتی واقف – احمد علی کتاب حقوق ثبت ص ۱۷۵-۱۷۲.

در ایران مهم ترین منبع اعطاء اختیارات و بیان تکالیف پلیس قانون آیین دادرسی کیفری است. با مقایسه قانون آیین دادرسی کیفری ۱۲۹۰ و قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ تفاوت قابل ذکری در بحث اعطای اختیارات به پلیس دیده نمی شود. تقریباً همان اختیاراتی که در قانون ۱۲۹۰ وجود داشته در قانون ۱۳۷۸ تکرار شده است.

تحول عمده در اختیارات پلیس در لایحه آیین دادرسی کیفری پیش بینی شده است و آن هم از نوع تحول در جهت رعایت هرچه بیشتر حقوق متهم و شاکی و به عبارت دیگر تحول در جهت رعایت حقوق شهروندی است که در واقع نوعی ایجاد تکالیف جدید بر پلیس می باشد. با بررسی تطبیقی اختیارات پلیس در قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری و لایحه پیشنهادی در موارد متعددی مشاهده می گردد که تحول از نوع دوم است یعنی تحول در جهت رعایت حقوق شهروندان و اصحاب دعوی به ویژه متهم است. از جمله این تحولات به شرح زیر هستند:

• ماده ۵ لایحه مقرر داشته است «متهم باید در اسرع وقت از موضوع و ادله متهم انتسابی آگاه و از حق دسترسی به وکیل و سایر حقوق دفاعی مذکور در این قانون بهره مند شود». این امر تحولی است در اعطا حق به متهم و نوعی الزام پلیس به عنوان اولین فردی که باید رعایت موارد مذکور را در دستور کار خود داشته باشد.

• ماده ۷ لایحه نیر پیش بینی نموده است: «در تمام مراحل دادرسی کیفری رعایت حقوق شهروندی مقرر در «قانون احترام به آزادی مشروع و حفظ حقوق شهروندی» از سوی مقامات قضائی، ضابطان دادگستری و سایر اشخاصی که در فرایند دادرسی مداخله دارند، الزامی است …» از این ماده نیز چننی استنباط می شود که مقنن به طور مطلق رعایت حقوق شهروندی را از سوی مقام قضایی و پلیس الزامی دانسته و در ذیل ماده نیز ضمانت اجرای عدم رعایت آن را پیش بینی نموده است.

• در خصوص جرایم مشهود و اختیار بازداشت ضابطین در متن ماده ۴۶ لایحه چنین آمده است: «… چنانچه در جرایم مشهود، نگهداری متهم برای تکمیل تحقیقات ضروری باشد، ضابطان باید موضوع اتهام و ادله آن را بلافاصله و به طور کتبی به متهم ابلاغ و تفهیم کنند و مراتب را در اولین فرصت برای اتخاذ تصمیم قانونی به اطلاع دادستان برسانند. در هر حال ضابطان نمی توانند بیش از بیست و چهار ساعت متهم را تحت نظر قرار دهند.»

«ماده ۴۷ لایحه پیش بینی نموده است: «هرگاه فردی خارج از وقت اداری به علت هر یک از عناوین مجرمانه تحت نظر قرار گیرد، باید حداکثر ظرف یک ساعت مراتب به دادستان یا قاضی کشیک اعلام شود، دادستان یا قاضی کشیک نیز مکلف است، موضوع را بررسی کرده و در صورت نیاز با حضور در محل تحت نظر قرار گرفتن وی اقدام قانونی به عمل آورد» از مقایسه و تطبیق دو ماده اخیر با متن ۲۴ قانون آیین دادسری دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری چنین استنباط می شود که اگر وفق ماده ۲۴ تحت نظر قرار دادن متهم اختیاری مطلق برای ضابط بوده با عنایت به مواد ۴۶ و ۴۷ این امر به اختیاری استثنایی و آن هم با قیودی برای ضابط و قاضی کشیک تبدیل شده است، زیرا اولاً؛ ضابط باید حداکثر ظرف یک ساعت مراتب را به قاضی کشیک اعلام کند و ثانیاً؛ قاضی کشیک مکلف به بررسی موضوع و در صورت نیاز حضور در محل تحت نظر شده است.

همچنین در این باب تحولاتی در خصوص اختیارات پلیس در لایحه پیش بینی شده که همه در جهت رعایت هرچه بیشتر حقوق شهروندی است، مانند آگاه ساختن شاکی از حق درخواست جبران خسارت و بهره مندی از معاضدت حقوقی (ماده ۳۸)، بازجویی و تحقیقات از زنان توسط پلیس زن و در صورت عدم امکان انجام بازجویی توسط بازپرس (ماده ۴۲)، اعلام مشخصات و آدرس و علت تحت نظر بودن متهم توسط پلیس به دادستان در ظرف زمانی یک ساعت از تحت نظر قرار گرفتن (ماده ۴۹)، مساعدت پلیس با متهم در جهت آگاه ساختن افراد خانواده یا آشنایان خود از موضوع تحت نظر بودن به وسیله تلفن یا هر وسیله ممکن (ماده ۵۰)، تکلیف به تفهیم حقوق متهم توسط پلیس در مرجع انتظامی (ماده ۵۲) و سایر مواردی که جهت پرهیز از اطاله از ذکر آن خودداری می گردد. با این حال ملاحظه می شود که تحولات رخ داده در جهت تضمین حقوق شهروندان و تحمیل تکلیف بر پلیس

 است.

دادسرا و دادستان به عنوان اولین نهاد قضایی در مواجهه با جرم، نقش مهمی را در ابتدای فرایند کیفری جهت تعقیب و کشف جرم بر عهده دارد، زیرا جمع آوری دلایل و مدیریت قضایی پرونده در ابتدا به عهده دادستان است و ضابطان دادگستری تحت نظارت وی انجام وظیفه می کنند.

دادستان در لغت عبارت است از: «آن که اجرای عدالت کند، داور، قاضی، پادشاه، امیر، نماینده دولت در دادگاه که علیه مجرمان ادعانامه صادر کند، مدعی العموم» است. در اصطلاح حقوقی، دادستان یا مدعی العموم صاحب منسبی است که برای حفظ حقوق عامه و نظارت در اجرای قوانین موافق مقررات قانونی انجام وظیفه می کند

به اجمال می توان گفت شکل گیری نهاد دادسرا و دادستانی به قرن ها پیش برمی گردد. چه اینکه ظهور دانشمندانی چون منتسکیو، بکاریا و کانت و ظهور مکاتب مختلف حقوقی و روی کارآمدن ناپلئون و بروز انقلاب فرانسه تحل شگرفی در زمینه های مختلف حقوقی از جمله آیین دادرسی کیفری پدید آورد، به گونه ای که در سال ۱۸۰۸ «قانون تحقیقات جنایی فرانسه» تصویب شد. در این قانون نهاد دادسرا و سیستم پیش بینی شده بود و مورد اقتباس بسیاری از کشورهای اروپایی از جمله آلمان، ایتالیا، بلژیک و دیگر کشورها و از جمله ایران قرار گرفت.

پیدایش دادسرا را می توان نتیجه دو اندیشه ظریف و دقیق دانست. نخست این که باید نهادی وجود داشته باشد تا تعقیب متجاوزان به حقوق عمومی و نظم جامعه را به عنوان یک وظیفه اصلی به عهده گیرد و دیگر اینکه در دادرسی های جزایی مقام تعقیب کننده باید غیر از مرجع رسیدگی کننده باشد تا عدالت و         بی طرفی در دادرسی رعایت شود.

در ایران، پس از استقرار نظام مشروطه سلطنتی و از همان دوره اول مجلس شورای ملی فکر تهیه      مجموعه ای از قوانین مختلف از سوی آزادی خواهان تعقیب شد، ماحصل آن تهیه قوانین موقتی اصول محاکمات جزایی بود که در دوره دوم قانون گذاری تهیه و تقدیم مجلس شد. این لایحه ۴۸۸ ماده داشت و از «مجموعه قوانین تحقیقات جنایی» فرانسه اقتباس شده بود. این لایحه فراز و نشیب های فراوانی را طی نمود تا اینکه بررسی آن در کمیسیون خاصی متشکل از ارباب بصیرت در خارج از مجلس ادامه یافت. در نهایت کمیسیون اخیر کار کمیسیون عدلیه را با افزایش موادی به لایحه پیشنهادی دنبال کرد و در ۹ رمضان ۱۳۳۰ ه.ق قانون اصلاح محاکمات جزایی در ۵۰۶ ماده (بر مبنای نظام دادرسی مختلط) به تصویب هیئت وزیران رسید و در ۲۸ رمضان ۱۳۳۰ ه.ق پس از دریافت امضاء و مجوز تلگرافی از نیابت السلطنه (ناصر الملک) از لندن به طور موقت به مرحله اجرا درآمده این لایحه در ابتدا تحت عنوان «قوانین موقتی اصول محاکمات جزایی» و از سال ۱۳۱۸ ه.ش بنابر پیشنهاد فرهنگستان ایران با نام «آیین دادرسی کیفری» در عمل چهارچوب رسیدگی های کیفری را تشکیل داده است. با تدوین قانون موقتی اصول محاکمات جزایی، قاعده اعلام جرم عمومی در کشور پذیرفته شد و تعقیب جرایم بر عهده دادسرا که ازآن به «اداره مدعی العمومی» تعبیر می شد، واگذار گردید. ماده ۱۹ قانون مذکور مقرر می داشت: «… مدعی عمومی رئیس ضابطین عدلیه محسوب است، ولی مأموریت مخصوص و عمده او تعقیب امور جزایی است…» این قانون در طی دوران متمادی فراز و فرودهای بسیاری داشت، لیکن همواره به عنوان چارچوب کلی و بنای مستحکم قوانین بعد از خود به شمار می آید.

در قانون اصول تشکیلات دادگستری مصوب ۱۳۰۷ ه.ش، که هنوز هم موادی از آن لازم الاجرا است، مرجع تعقیب تحت عنوان «اداره مدعی العموم» و مقام تعقیب تحت عنوان «مدعی العموم» پیش بینی گردید. ماده ۴۹ این قانون می گوید: «مدعیان عمومی، صاحب منصبانی هستند که برای حفظ حقوق عامه و نظارت در اجرای قوانین موافق مقررات قانونی انجام وظیفه می نمایند..» به طوری که ملاحظه می شود در قانون اخیر، وظایف دادستان به طور کلی در دو امر خلاصه شده است: حفظ حقوق عامه و نظارت بر حسن اجرای قوانین. دادستان وظیفه اول را با به جریان انداختن تعقیب کیفری علیه متهم انجام می دهد تا کسی که گفته می شود با عمل خود به نظم عمومی لطمه زده است محاکمه و مجازات گردد. در این کار، دادستان به نمایندگی از طرف جامعه عمل می کند و تعقیب متهمان وظیفه او به شمار می رود. با این وصف نباید پنداشت که دادستان وظیفه دارد متهم را به هر بهایی که شده تحت تعقیب قرار داده و به سوی مجازات قانونی هدایت نماید. اما همواره باید در نظر داشت که دادستان به عنوان تنها مقام قضایی در حقوق ایران امر تعقیب را از ابتدای تأسیس برعهده داشته است و ضابطین، تحت نظارت او اقدام می نمودند و شکل گیری نهاد دادستانی با وظیفه تعقیب او همواره ملازمه داشته است.

حق تعقیب دعوای عمومی متعلق به جامعه است. جامعه این حق را به وسیله نمایندگان خود به موقع اجرا می گذارد. دادسرا و در رأس آن دادستان نماینده جامعه است و به نام جامعه و در حمایت از حقوق عامه، بزهکار را تحت تعقیب قرار می دهد، در تعقیب کیفری بزهکار، چون جامعه صاحب و مالک حق است اختیار تام دارد، می تواند مجرم را به کیفر اعمال خود برساند و یا تحت شرایطی (مانند تعلیق، تعقیب یا تعلیق مجازات) از آن صرف نظر کند و یا محکوم علیه را از تحمل مجازات مقرر در حکم معاف کند (از طریق عفو یا آزادی مشروط) و او را مورد عفو و بخشش قرار دهد. این اختیارات مختص جامعه است که فقط با وضع قانون می توان آن را به نحو مقتضی و با ضوابط معین و مشخص به موقع اجرا گذارد.

یک فایده ارزیابی، این است که اموال مهیا برای مزایده، مشخص می شود و به این ترتیب وثیقه اختصاصی از بین وثیقه عمومی تعیین می گردد و سایر اموال متعهدله در اختیار او قرار می گیرد تا بتواند آزادانه در آنها تصرف کند.

فایده دیگر، این است که متعهد و متعهدله می توانند در زمان ارزیابی یا بعد از آن، به نظر ارزیاب اعتراض کنند و قبل از قطعی شده ارزیابی (خواه انقضاء مهلت اعتراض به ارزیابی اول یا درصورت انجام ارزیابی دوم) متعهدله می تواند تقاضا کند که از اموال متعهد، مال دیگری که فروش آن اسانتر باشد بازداشت و ارزیابی شود و در این صورت از مال پیشین، رفع بازداشت می گردد.[۴]

۳-تعیین حافظ اموال

اموالی که باید بازداشت شود در همان جائی که هست بازداشت می شود، در صورت لزوم به جای محفوظی نقل می گردد و در حال باید مال بازداشت شده به حافظ سپرده شود. حافظ به تراضی طرفین انتخاب می گردد و در صورت عدم توافق متعهدله، انتخاب حافظ با مأمور اجراء است. کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت می کند به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در ادارات ثبت ترتیب اثر داده نخواهد شد.

تبصره ماده ۴۴ آ.ا.م.ا.ر  می گوید: «حافظ باید به مقدار امکان دارائی داشته باشد تا بر اثر نیاز اموالی را که به او سپرده شده است مصرف نکند و باید واجد صفت امانت باشد و تعهد کند که بدون نقل مال مورد بازداشت به جای دیگر آن را حفاظت نماید.

-تبصره ماده ۴۴ آ.ا.م.ا.ر برای وادار کردن مأمورین اجراء به دقت در انتخاب حافظ می گوید: «مأمور اجراء اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند با حافظ متضامناً مسئول خواهد بود».

اینک نمونه ای از رأی صادر شده از شورای عالی ثبت را از کتاب آراء شورای عالی ثبت و شرح آن نوشته دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در باره حافظ نقل می کنیم:

«پس از صدور اجرائیه سند ذمه ای اموالی بازداشت شد و به ژاندارمری به عنوان حافظ سپرده شد پس از مدتها حافظ را در شهر دیگری یافتند، درحالیکه مالی نداشت، بستانکار باستناد ماده ۳۷ نظامنامه اجراء عقیده داشت که باید خود مأمور اجراء طلب وی را از مال خود بدهد ولی مأمور اجراء

 عقیده داشت که برابر ماده ۴۲ نظامنامه اجراء باید حافظ توقیف شود.

• رأی مورخ ۲۱-۱۰-۴۶ شورای عالی ثبت

• «با معرفی شدن حافظ و لزوم رعایت ماده ۴۲ آ.ا.م.ا.ر دعوی هرگونه مسئولیت نسبت به مأمور اجراء، محتاج رسیدگی قضائی است.»[۵]

– نکات توضیحی:

الف: ظاهر دو ماده ۳۷ و ۴۲ نظامنامه اجراء از نظر ضمان و مسئولیت مدنی مأمور اجرا تعارض دارد که موقع اصلاح قوانین ثبت باید به آن توجه کرد.

ب: شوری در رأی بالا ماده ۴۲ را ترجیح و مورد عمل قرار داده است باین استدلال که:

۱-ً مسولین اداری باید به چنین مأمور مسؤولی حقوق و مزایای قابل ملاحظه ای  دار تا از عهده چنین خسارتی برآید و بدون این امر نمی توان او را مسؤول دانست و از طرفی حمل ضمان در ماده ۳۷ بر مسئولیت اداری و انتظامی خلاف ظاهر حکم ضمان است.

۲- تخصیص ماده ۴۳ به موردیکه حافظ به تراضی متعهد و متعهدله انتخاب شده باشد بی دلیل است.

۳- چون ظاهر دو ماده ۳۷ و ۴۲ تعارض دارند واصل برائت ذمه است لذا نمی توان مأمور اجراء را مسئول دانست و دست کم باید گفت بستانکار می تواند علیه مأمور اجراء در دادگاه طرح دعوی کند و پس از اثبات تقصیر او در انتخاب قسط، خسارت را از او بگیرد ولی در اجراء ثبت ماده ۴۲ بکار می رود، در هر حال عدل و انصاف هم جانب ماده ۴۲ را ترجیح می دهد.

۴: بازداشت اموال غیرمنقول

طبق ماده ۸۵ آ.ا.م.ا.ر ، مأمور اجراء مشخصات مال غیر منقول را در روی نمونه چاپی که به این منظور تهیه شده است می نویسد و آن را بازداشت می کند. اجراء ثبت مکلف است که فوراً بازداشت ملک را به متعهد و اداره محل اطلاع دهد و در صورت وضعیت و جریان ثبتی آن را از اداره ثبت بخواهد. اداره ثبت اگر ملک ثبت شده باشد، مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک و در دفتر املاک توقیف شده (دفتر بازداشتی) یادداشت می نماید و اگر به حکایت دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتی متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت محل فوراً مراتب را به اجراء اطلاع می دهد و اجراء از آن رفع بازداشت می نماید. (ماده ۸۷ آ.ا.م.ا.ر )

و اگر ملک مورد بازداشت در دفتر املاک ثبت شده به شرح ذیل عمل می شود:

الف: اگر ملک معرفی شده مجهول المالک باشد، یا اینکه متعهد درخواست ثبت ان را نموده ولی با سند رسمی به غیر منتقل نکرده باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.

ب: اگر نسبت به ملک معرفی شده از طرف غیر متعهد درخواست ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اساساً آن ملک جزء نقاطی که به ثبت  عمومی گذارده شده است نباشد، مراتب به اجراء ثبت اطلاع داده می شود.[۶]

بازداشت مال غیر منقول ثبت شده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است و اینکه متعهد به مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا؛ به موجب حکم نهائی به ثبوت نرسیده است ممنوع است.[۷]

۱-شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص ۲۰۹.

۲- میرزائی، علیرضا،حقوق ثبت کاربردی،ص۲۰۳.

۱-صالحی، حمید، حقوق ثبت اسناد و املاک ایران، ص۱۷۹.

۲- حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۵۵ و ۱۵۴.

۱ -جعفری لنگرودی، محمدجعفر، آرای شورای عالی ثبت و شرح آن، چاپ چهارم، ۱۳۷۸، ص۳۹.

بنابراین شکایت از دستور اجرای سند سبب توقیف عملیات اجرایی نمی گردد مگر در موارد زیر:

• اقامه دعوی جعل سند مورد اجرا با معرفی شخص معین به عنوان جاعل که با صدور قرار مجرمیت متهم و تأیید آن توسط دادستان، عملیات اجرایی متوقف می گردد. (ماده ی ۹۹ ق.ث )

• صدور قرار توقیف عملیات اجرایی از دادگاه صلاحیتدار. دادگاهی که شکایت از دستور اجرا نزد آن اقامه شده، در صورتی که دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد به درخواست مدعی و بعد از گرفتن تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می کند. با صدور و ابلاغ قرار مذکور به اجرای ثبت، عملیات اجرایی متوقف می گردد. (ماده ی ۴قانون مذکور)

• صدور حکم بطلان دستور اجرا از دادگاه صلاحیت دار. (ماده ی ۴ همان قانون)

بند دوم : شکایت از عملیات اجرایی

هرکس اعم از متعهد یا هر شخص ذی نفع دیگر از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را اقامه نماید البته با رعایت شرایط و طی تشریفاتی که در ذیل می آید

الف: قوانین و مقررات مرتبط با شکایت از اقدامات اجرایی و عملیات مأمورین اجراء

-ماده ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۲۷ شهریورماه ۱۳۲۲ ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرائی و مرجع رسیدگی به آن را به عهده آئین نامه وزارت دادگستری گذاشته است.

-آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۱ شهریورماه ۱۳۸۷ در فصل سیزدهم این مسئله را مطرح و بیان نموده است.

-به موجب ماده ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر پس از شروع عملیات اجرایی هر کس (اعم از نتعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلایل و ارائه مدارک به رئیس صبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اگر آنها شکایتی از نظر رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیتدار تسلیم نماید تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی ق.ث در هیئت نظارت طرح و رسیدگی گردد.

ب : شرایط شکلی شکایت  و نحوه رسیدگی به آن

شاکی بایستی شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی و با ذکر دلیل رأی صادر نماید.

نظریه رئیس ثبت برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود و آنها چنانچه شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل یا هیئت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا موضوع برابر بند ۸ ماده ی ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیئت نظارت مطرح و رسیدگی شود. (ماده ی ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر)

در صورت اعتراض به نظریه رئیس ثبت باید گزارش جامع، صریح و مشروح از جریان پرونده به همراه مدارک زیر از طرف ثبت محل به هیئت

 نظارت فرستاده شود:

الف: رونوشت کامل یا فتوکپی اعتراض ذی نفع و ضمایم آن به عملیات اجرایی.

ب: رونوشت کامل یا فتوکپی گزارش اجرا که مستند نظریه رئیس ثبت قرار گرفته.

ج: رونوشت کامل یا فتوکپی نظریه رئیس ثبت.

د: رونوشت کامل یا فتوکپی شکایت ذی نفع و ضمایم آن به نظریه رئیس ثبت.

ی: رونوشت کامل یا فتوکپی برگ یا برگ هایی از پرونده اجرایی که مربوطه به موضوع شکایت است.

رأی هیئت نظارت در مورد شکایت از عملیات اجرایی به استناد بند ۸ ماده ی ۲۵ اصلاحی ق.ث  صادر می شود و طبق تبصره ۴ ماده ی ۲۵ مذکور قطعی است. اما رئیس سازمان در صورتی که آراء هیئت نظارت متناقض صادر شده باشد، جهت ایجاد وحدت رویه و نیز در مواردی که آراء هیئت برخلاف قانون صادر شده باشد، دستور رسیدگی به موضوع در شورای عالی ثبت را صادر می کند. با صدور دستور طرح موضوع در شورای عالی ثبت، عملیات اجرایی متوقف می گردد و هرگاه در تجدید رسیدگی، رأی هیئت نظارت تأیید شود، عملیات اجرایی تعقیب خواهد شد. (ماده ی ۱۵ آیین نامه اجرایی رسیدگی به اسنادمالکیت معارض و هیئت نظارت وشورای عالی ومواد متفرقه مصوب ۱۶ اردیبهشت ماه ۱۳۵۲)[۴]

۱. پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده , شکایت از عملیات اجرایی از کسی مسموع نمی باشد. اما هرگاه قبل از تنظیم سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت عملیات اجرایی را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرا داده و رأی صادره برابر ماده ی ۱۶۹ آ.ا.م.ا.ر به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیئت نظارت می باشد. (ماده ی ۱۷۲ آ.ا.م.ا.ر )

۲. در احتساب کلیه مواعد و مهلت های مندرج در آ.ا.م.ا.ر، روز ابلاغ و روز اقدام محسوب نمی گردد و اگر آخرین روز مهلت اقدام، تعطیل باشد، روز تعطیل به حساب نیامده و روز بعد از تعطیل، آخرین روز مهلت خواهد بود. (ماده ی ۱۷۶ آ.ا.م.ا.ر )

آقای غلامرضا شهری در توضیح این دو ماده چنین آورده اند.

۱-هرکس یعنی هر بدهکاری یا متعهدی که اجراییه به طرفیت او صادر گردیده است در موارد زیر
می تواند با تقدیم دادخواست اقامه دعوی و طرح شکایت نماید:

اولاً – مدعی باشد که دستور اجراء سند مخالف مدلول سند است مثلاً در جایی که مفاد سند تسلیم عین معینی باشد (مانند مهری که صد سکه طلا باشد) و اجراییه نسبت به قیمت آن صادر شود.

ثانیاً – مدعی باشد که دستور اجراء سند مخالف قانون است. مثلاً سند زمه ای حکایت از بدهی شخصی بابت باختن در قمار دارد و به تقاضای طلبکار اجراییه برای وصول آن صادر شده است.

ثالثاً – به جهت دیگری از قبیل مجعول بودن سند یا تأدیه وجه آن یا مشروع بودن سند به حصول شرطی که حاصل نشده است شکایت داشته باشد.

۲-شکایت باید به صورت دادخواست و طرح دعوی حقوقی باشد و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محلی است که در حوزه آن دادگاه دستور اجراء سند داده شده است یعنی دفترخانه یا اداره ثبت صادرکننده اجراییه در حوزه آن واقع است.

ماده ۳ قانون مذکور برای تسریع در تکلیف مقرر داشته داست که رسیدگی به دعاوی مزبور خارج از نوبت به عمل آید.

این شکایت هم همان طور که در ماده ۴ قانون مذکور آمده است مانع از جریان عملیات اجرایی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان اجراء بدهد ار توعملیات اجرایی را صادر نماید.

۳-جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۲۲۵.

۱ -حسن زاده و آدابی، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۵۵.

۲ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۶۸.