پایان نامه : شرایط بطلان عقد دراثر حدوث عیب :
الف– شرایط بطلان عقد دراثر حدوث عیب :

با بررسی نظرات فقها و همچنین مواد قانونی مدنی ،  آشکار می گردد که حدوث عیبی در عین مستاجره موجب بطلان عقد می گردد که اولا موجب خروج آن عین از قابلیت انتفاع گردد. ثانیا رفع آن ممکن نباشد و ثالثا در عین معین مورد اجاره رخ دهد نه عین کلی که در سه بند به بررسی این موارد می پردازیم.

بند اول – عیب موجب خروج عین مستاجره از قابلیت انتفاع گردد :

عیب هنگامی موجب ثبوت خیار می گردد که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد اما اگر کل منفعت را زائل نماید. این امر به منزله آن است که مورد معامله تلف شده پس باید عقد را در اثر آن باطل بدانیم ،  زیرا در صورت غیر ممکن شدن استفاده از منفعت مورد اجاره بقای اجاره بی فایده است.

ماده ۴۸۱  قانون مدنی در این مورد مقرر می دارد : هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که برای بطلان عقد آیا عین باید به کلی از قابلیت انتفاع خارج شود و یا این که صرف از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد نظر از آن کفایت می کند ؟

در این مورد بین فقها اختلاف شده است : بعضی از ایشان گفته اند : منظور از خروج عین از قابلیت انتفاع این است که عین مستاجره مسلوب المنفعه گردد و هیچ نوع غرض عقلایی دیگر هم برای ان فرض نشود. اما در مقابل برخی دیگر معتقدند که برای بطلان عقد در اینجا کافی است که عین فقط از انتفاعی که مورد اجاره بوده است خارج شود.

قانون مدنی ما در این مورد اطلاق دارد و تنها به خارج شدن عین از قابلیت انتفاع اشاره دارد و از ظاهر ماده ۴۸۱ استنباط می شود که منظور خروج عین از قابلیت انتفاع به نحو مطلق می باشد. اما با توجه به مواد ۴۷۱ و ۴۷۲ و ۴۷۹ باید گفت از آنجایی که مورد اجاره منفعت خاصی از عین می باشد که به توافق طرفین رسیده است. باید در موردی عیب را موجب بطلان عقد بدانیم که موجب زوال این منفعت خاص می گردد. نه همه منافع قابل تصور از آن عین زیرا هدف از قرار داد این است که مستاجر بتواند استفاده از را که مقصود دو طرف بوده است از عین ببرد. بنابراین اگر مورد اجاره قابلیت آن استفاده را نداشته باشد. از لحاظ مستاجر و برمبنای قرار دادی که او با مالک بسته است. مانند موردی است که عین از بین رفته و توافق بدون موضوعی باقی مانده است.

بند دوم – عدم امکان رفع عیب :

خروج عین از قابلیت انتفاع از اثر عیب ،  در زمانی که امکان رفع عیب وجود دارد ،  به تنهایی کافی برای بطلان عقد نمی باشد بلکه در این فرض مستاجر اختیار دارد که الزام موجر را به رفع عیب بخواهد یا اجاره را فسخ کند به همین دلیل است که ماده ۴۸۱ قانون مدنی بخروج  عین مستاجره از قابلیت انتقاع به واسطه عیب را در صورتی موجب بطلان عقد می داند که نتوان رفع عیب نمود.

فقها نیز به این امر اشاره نموده و گفته اند : « این که گفته شده مستاجر با انهدام مسکن ،  حق خیارش محفوظ است ،  در موردی است که بعد از انهدام بتوان از مسکن انتفاع برد اگر چه کم و ناچیز باشد. یا اگر چنین امکانی نبوده و عین راسا قابل استفاده نباشد ،  بتوان از مسکن انتفاع برد ،  اگر چه کم و ناچیز باشد. یا اگر چنین امکانی نبوده و عین راسا قابل استفاده نباشد. بتوان مانع را از آن برطرف کرد و الا در غیر این دو صورت اجاره باطل می شود.

پایان نامه در مورد  شرایط عیب موجب خیار در اجاره
ب– شرایط عیب موجب خیار در اجاره

به شرایط ثبوت خیار عیب اعم از شرایط مربوط به عقد و ضرورت لازم معرض و تملیکی بودن آن و همچنین شرط مربوط به مورد معامله و عین معین بودن آن و نیز شرایط مربوط به عیب ،  در فصلدوم ممبحثا پرداختیم و در فصلاول ،  در مقام بیان کلیات عقد اجاره نیز بررسی نمودیم که اجاره عقدی لازم معرض و تملیکی می باشد پس با جمع شدن سایر شرایط امکان ثبوت خیار در آن وجود دارد لذا آنچه که بیان آن در اینجا ضروری به نظر می رسد شرایط مربوط به عیب موجب خیار در اجاره است زیرا بعضی از این شرایط در عقد اجاره با آنچه که در فصلپیش بررسی نمودیم تا حدی متفاوت است که دراین گفتاربه آنها می پردازیم :

بند اول – لزوم مخفی بودن عیب

در رابطه با شرط مخفی بودن عیب در اجاره و عدم علم مستاجر به آن در زمان عقد عقد اجاره خصوصی نسبت به عقود دیگر ندارد و هر آنچه که در قواعد عمومی راجع به چگونگی و علت لزوم این شرط بیان نمودیم در عقد اجاره نیز صادق است و فقها نیز در اجاره صراحتا بیان نموده اند که عیبی موجب خیار است که مستاجر جاهل به آن بوده باشد.[۱]

در حقوق مصر نیز تمام آنچه که در مورد مخفی بودن عیب در بیع بیان شده در اجاره نیز همان گونه می باشد و حقوقدانان مصری شرایط لازم برای ثبوت خیار را سه شرط موثر بودن عیب مخفی بودن و آن و غیر معلوم بودن آن بر مستاجر ذکرکرده اند.

قسمت دوم ماده ۵۷۵ قانون مدنی مصر نیز مقرر نموده موجر ضامن عیب نیست اگر مستاجر از آن آگاه بود و یا در زمان عقد آن را دریافته باشد.

در اینجا به همین مقدار اکتفا نموده و از تکرار مباحث خودداری می نماییم.

بند دوم – لزوم موثر بودن عیب :

عیبی که موجب پیدایش حق فسخ است به اعتبار مورد معامله سنجیده می شود. بدین جهت که موجب خیار عیب در بیع ،  هر فزونی یا کاستی در مبیع است که عرف زمان و محل آن را عیب بداند. خواه در منافع مال تاثیر داشته و موجب نقصان آن یا صعوبت در انتفاع گردد و یا تاثیرن داشته و فقط از زیبایی و رغبت به آن بکاهد. اما در اجاره عیبی موجب خیار است که موثر در منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد و اجاره بها به نسبت آن متفاوت گردد. زیرا مورد حقیقی عقد اجاره منفعت است و با اعتبار ارزش آن اجرت المسمی تعیین می گردد و عیب موجود در عین به شرطی سبب ایجاد خیار می شود که در انتفاع موثر باشد.

پایان نامه : مقصود از خیار عیب در اجاره
الف– مقصود از خیار عیب در اجاره

در فصل دوم و در مقام بیان قواعد عمومی مربوط به ثبوت خیار عیب در معاملات ، بررسی نمودیم که بر خلاف سایر خیارات که صرفا در برگیرنده حق فسخ برای طرف قرار داد بوده و بدین جهت گاهی به خیار فسخ تعبیر می گردند خیار عیب در برگیرنده دو حق فسخ و مطالبه ارش درعرض یکدیگر می باشد که مشتری مخیر در به کارگیری یکی از آن ها است مگر در مواردی که مانعی در اجرای یکی از آنها به وجود آید و تنها حق دیگر باقی بماند.

همچنین در بحث مربوط به ماهیت ارش نیز دانستیم که ارش نوعی غرامت بوده و تمهیدی است که برای جبران خسارت ناشی از عیب موجود در مورد معامله برای زیان دیده پیش بینی شده است. و این نگرش به ارش ، باعث می شود که آن را موافق قاعده و در تمام عقود معوض و تملیکی و قابل اجرا بدانیم.

اما با عنایت به مواد قانون مدنی ایران و قانون مدنی مصر مشاهده می شود که در قانون ما بر خلاف قانون مصر ،  ارش در اجاره پذیرفته نشده است همچنین فقها نیز در این مورد اختلاف کرده اند و برخی از ایشان موافق حق ارش در اجاره هستند و برخی دیگردر مقابل ارش در اجاره را

نمی پذیرند و در هر دو دسته دلایلی برای اثبات ادعایشان ارائه نموده اند که برای دانستن فرض از خیار عیب در اجاره ،  دو نظر مزبور را در دو بند بررسی می نماییم :

بند اول – نظریه پذیرش ارش در اجاره :

جمعی از فقها [۱]،  احتمال جواز ارش در اجاره را پسندیده دانسته و معتقدند که دلیل اخذ ارش توسط مستاجر این است که آن قسمت از مورد اجاره که از بین رفته و با وصفی که زائل شده است به یقین مورد نظر مستاجره بوده و صرف فقدان آن موجب نقص در منفعت می شود و چون منفعت یکی از عوضین در عقد اجاره می باشد و عوض مقابل آن به طور کامل گرفته شده است جبران خسارت مستاجر با گرفتن ارش تحقق می یابد و در نتیجه مستاجر حق اخذ آن را دارد.

پایان نامه حقوق در مورد عیب در مورد اجاره و آثار آن
عیب در مورد اجاره و آثار آن

در فصلدوم به قواعد کلی و احکام عمومی عیب و تاثیرات آن در معاملات پرداختیم و دانستیم که این قواعد هر چند در قالب عقد بین مطرح شده اند ،  ولی خاص آن نبوده ،  بلکه شامل کلیه عقود ازجمله اجاره نیز می شوند. اما اجرای این قواعد در عقد اجاره در پاره ای از موارد ،  دارای شرایط و ویژگی های خاص و گاهی متفاوت می باشد که ماهیت اجاره آنها را اقتضا می کند و به همین دلیل است که فقها و علما علاوه بر بیان قواعد عمومی عیوب در معاملات تحت عقد بیع ،  در عقد اجاره نیز مبحثی را به این امر اختصاص داده و آثار خاصی ناشی از حدوث عیب در عین مستاجره را جداگانه بررسی نموده اند. ما نیز از انها تبعیت نموده و در این فصلبه بیان حدوث عیب در مورد اجاره و آثار آن می پردازیم و برای جلوگیری از تکراری مباحث و اطاله کلام از بیان سایر قواعد عمومی که در این عقد نیز قابل اجرا هستند خودداری می نماییم.

این فصلشامل دو مبحث می باشد که مبحث اول آن اختصاص به بررسی مفهوم عیب در عقد اجاره دارد و در مبحث دوم نیز به آثار ناشی از حدوث عیب در عین مستاجره می پردازیم :

مبحث اول – مفهوم عیب در عقد اجاره

به مفهوم عیب و تعاریف مختلف ارائه شده از آن در فصلپیش پرداختیم و دانستیم که عیب از نظر فقها هر چیزی است که مورد معامله را از خلقت اصلیه خارج نماید و یا این که در ارزش مالی آن موثر بوده و یا قابلیتی که طرفین از آن قصد نموده بوده اند را زائل نماید.

این تعاریف و مفاهیم از عیب ،  در خصوص اجاره ،  با این اشکال اساسی روبرو می شود که مورد اجاره عین نبوده بلکه منفعت حاصله از عین است و تسلیم عین به مستاجر تنها از جهت قادر ساختن وی بر استیفا از منافع ان می باشد. لذا حدوث عیب در مورد اجاره یا منفعت ،  مورد تردید واقع می شود به نحوی که بعضی از علما عیب در منفعت را نپذیرفته و برای آن در عقد اجاره مفهومی قائل نیستند. اما طبق نظر اکثریت قریب به اتفاق فقها و علما ،  عیب در اجاره نیز با پذیرش آن به مفهوم عیب در عین مستاجره موثر در منافع قابل تصور است.

دانلود پایان نامه حقوق در مورد الزام به تسلیم مصداق سالم مورد معامله
الف: الزام به تسلیم مصداق سالم مورد معامله

عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند. مبیع باید دارای وصف صحت یا سلامت باشد. چه این وصف در عقد شرط شده باشد و یا خیر. زیرا به گونه ای که قبلا گفتیم ،  عقد مطلق آن را اقتضا می کند.

ثبوت خیار عیب برای مشتری ،  در زمانی که مبیع عین معین یا در حکم آن بوده و تمامی شی متساوی الاجزا یا مقداری از آن مورد بیع قرار گرفته هم معیوب می باشد ضمانت اجرای تعهد مزبور است.

خیار وسیله نهایی جبران ضرر از معامله کننده ای است که اجرای عقد ،  حقوق او را تامین نمی کند و زمانی ثابت می شود که انجام شرط ممتنع شود و به هیچ طریقی نتوان آن را اجرا نممود و در فرضی که مبیع منحصر به فرد می باشد و هیچ مال دیگری نمی تواند جانشین آن شود. تنها چاره ای است که برای مشتری باقی می ماند. اما زمانی که موضوع معامله عین کلی بوده و اجبار متعهد به تسلیم مصداق سالم مورد معامله امکان دارد. جایی برای خیار که استثنایی بر اصل لزوم قرار داد ها می باشد. باقی نمی ماند زیرا در استثنائات باید به قدر متقین آنها اکتفا نمود و تا حد امکان دامنه شمول آنها را محدود کرد.

قانون مدنی ما در ماده ۴۸۲ در باب اجاره به این امر تصریح نموده و مقرر می دارد : « اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید. و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت. »

بعضی از علما نیز این نظر را بر پایه تملیکی بودن وفای به عهد تایید نموده و گفته اند : در صورتی که مبیع کلی فی الذمه باشد. هر گاه مشتری پس از قبض آن را معیوب یافت. مسترد می دارد و فرد دیگری از کلی که سالم باشد مطالبه می نماید. زیرا مبیع معیوب اگر چه در اثر تسلیم به مشتری ظاهرا تملیک شده است و مانند عین خارجی جلوه می کند . ولی پس از کشف آنکه در حین تسلیم معیوب بوده معلوم می گردد که در حقیقت تملیک حاصل نشده و این به عهده بایع باقی است و باید فردی را که سالم باشد. به مشتری بدهد تا ذمه اش بری شود.